年が明けて毎年の恒例行事は確定申告の準備。
中古のワンルームマンションを平成25年に購入したのをきっかけに、毎年確定申告をしています。
最初はネットで検索しながら自分でがんばっていましたが、売却をきっかけに税理士さんにお願いしています。
減価償却を間違ってやっていたので、どう計算していいか調べるのが嫌になってしまって・・・。
不動産投資の減価償却、間違っていたポイントをあげてみます。
不動産の減価償却って？
減価償却とは、不動産という資産の価値を定められた耐用年数に応じて経費として計上していくことです。
建物は年々古くなって新築より価値が落ちていくもの。
その価値を減らしていくっていうイメージを私は持っています。
減価償却費は経費として計上できるので課税金額を減らすことができます。
つまり税金を減らせる大きな経費となります。
建物の構造や用途によって定められた耐用年数は変わってきます。
住宅用でよく使われている構造であれば下記のようになります。
鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造・・・４７年
木造又は合成樹脂造・・・２２年
建物のほかに蓄電池電源設備やエレベーター、可動間仕切りなどの高額な建物付属設備にも耐用年数の対象になるものがあります。
購入一年目の減価償却は間違いだらけ
私の不動産デビューはワンルームマンションを購入したことからでした。
右も左もわからない状態ですが、申告は自分でやるしかありません。
ちなみに不動産所得（家賃収入－経費）が20万円超える場合は申告が必要です。
20万円以下だと所得税はかかりませんが、住民税の課税対象になります。
さて購入したワンルームマンションはちょうど300万円でした。
鉄骨鉄筋コンクリート造で耐用年数は47年なので300万円を47年で割って約64,000円償却しました。
私は自宅のパソコンからウェブサイトで申告書を作成していましたが、減価償却のページがあって一度入力すると翌年から計算式を引き継いでくれます。
数年後にこの処理が間違いだったと気づくことになります。
中古物件の減価償却
１つ目の間違いは耐用年数を間違っていたことです。
鉄骨鉄筋コンクリート造４７年は新築の場合。
中古物件はすでに新築から経過した年数があるので、それを考慮した計算方法があります。
もし法定耐用年数47年を経過していない場合は下記の計算式が適用されます。
「新築時の耐用年数－経過年数＋経過年数×0.2」
私の購入したマンションは当時築34年でしたので、47－34＋34×0.2＝19.8年という計算になります。
もし法定耐用年数47年を超えた古いマンションの場合は「新築時の耐用年数×0.2」で計算します。
耐用年数は建物や付属される設備のみ
300万円で購入したマンション。
300万円の金額には土地も含んだ価格です。
普通に考えたら土地に減価償却なんてないことはわかりそうですが、当時の私はそこまで考えが及びませんでした。
２軒目はテラスハウスでリフォームも行ったので、リフォームの減価償却費の方法を調べているときに間違いに気づきました。
じゃあ購入費用の300万円、どう土地代と建物代に分けるのか。
ネット検索で固定資産税評価額を参考にする方法が紹介されていました。
土地と建物の評価額の比例で300万円を分けるって感じです。
例えば土地が700万円で建物が300万円の評価額だったら土地が70％、建物が30％になるので、減価償却は90万円から計算することになります。
２軒目からはそうしましたが、最初のワンルームマンションはどう直していいのかわからないので毎年そのまま減価償却を進めました。
売却時は減価償却費も影響すると聞いたので、これはわからん！と思い税理士さんにお願いすることに決めました。
たとえ間違って処理したとしても税務署から注意を受けることはありません。
そんな少額納税者を相手にする暇はありませんよね。
不動産仲介手数料も減価償却の対象
もうひとつ間違っていたのが不動産購入時の仲介手数料。
不動産業者に支払うお金です。
仲介手数料は売買金額によって下記の式で計算されます。
不動産は高いものなので手数料も私にとっては高額なもの。
売買金額：200万円以下「売買価格×５％＋消費税」
：200万円を超えて～400万円以下「売買価格×4%＋消費税」
：400万円を超える場合「売買価格の3％＋消費税」
「手数料」なので一括で経費として計上してしまいました。
売買時の仲介手数料は経費ではなく不動産取得費として資産という考えになります。
そして土地の手数料は含まず、建物の仲介手数料が対象になります。
と言っても仲介手数料は土地建物とわけてはありません。
ここでも物件価格と同じように固定資産税評価額を参考にして按分します。
建物の仲介手数料は建物の購入価格と同じように減価償却できます。
税理士に任せても理解は必要
減価償却費は大きな費用計上ができます。
でも実際に支払っているわけではないので、税金の支払いは減らせるけどお金は残るという費用です。
不動産投資を始めたころ手残りはあるけど帳簿は赤字ということが数年続きました。
これは減価償却と物件の購入費用が影響しました。
３軒目の不動産購入で私は日本政策金融公庫にお金を貸してくれ！とお願いに行きます。
そのとき担当の方に３年分の申告書を見て赤字ですよ。わかってるんですか？と言われました。
赤字と言っても減価償却によるものですし・・・と説明しました。
それが良かったのかどうかはわかりませんが、希望額には届かなかったもののお借りすることができました。
実際は減価償却を間違って処理してたんですけどね（笑）
不動産投資、名前は投資ですが経営みたいなものですしお金の流れを理解することは大切。
税理士さんにお任せしてもちゃんと把握していきたいと思います。
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