築古戸建住宅をリフォームして貸すという不動産投資を行っています。
４軒中３軒は入居中ですが１軒がなかなか決まらない。
３月は一般的に人が動くときで、入退去の多い季節といえます。
放置していても始まらないなと思い、久しぶりに管理会社へ連絡をしました。
「状況どうですかね？」
「いや～引き合いがないですね・・・。」
そんなわけで結局、家賃を下げることにしました。
一軒決まらないことで今後の投資戦略にも迷いが出てきているこの頃。
見直しが必要なのかもしれません。
関西の政令指定都市にある戸建物件
物件は2021年に取得しました。
私は古家投資の協会に入っており、購入はそちらの紹介です。
物件価格が200万円、リフォーム代が240万円で440万円の投資です。
実際は仲介手数料、火災保険、不動産取得税などの経費がかかります。
購入した理由は以下のとおり。
①駅から徒歩20分で山だが山奥ではない。
②軽自動車が１台駐車可能
③投資金額が低め。
④面積は狭いが一応再建築可能。
⑤3DKを2LDKにリフォームしたが２部屋は独立で続き間ではない。
家賃を44,000円にしても利回りは12％になります。
駐車場付きなら余裕でイケると判断して購入しました。
リフォーム後にすぐ入居から退去
リフォームが完了して１ヶ月もしないうちに入居者がつきました。
一人暮らしの男性です。
想定した人とは違いましたが、ちゃんと働いている現役世代の入居に一安心の私。
ところがこの方は11ヵ月で退去することになります。
理由は足を怪我したから、とのこと。
物件は急坂を登った箇所にありますが、バスなどの公共交通機関が通っていません。
そしてずっと知らなかったのですが駐車を近所の人に注意されて駐車場を別で借りていたとのこと。
回りの人は当然のように停めていますが「共有部だから停めてはいけない」と注意されたそうです。
そう聞いて不動産取引の書類を確認したら、確かに半分は共有部分として書かれていました。
他の人はどうなの？というのが気になりますが、周りの所有者＝住人ともめてもろくなことはありません。
家賃値下げで決まるもすぐ退去
繁忙期に決まるかなと期待していたのですが決まらず。
初夏に連絡をして家賃を2,000円下げることにしました。
すると１ヶ月後に無事決まりました。
ただ子供が小さいといっても４人家族にしては狭い物件であること、わりと高収入なのになぜこのボロ家？って人が入居者であることが気がかりでした。
予想は的中して４カ月で退去することになります。
管理会社に聞いても理由を把握しておらず・・・。
あくまでも推測ですが、前住所が同じ町だったので家が工事中で終わるまで借りたとか、そんなんじゃないかなって思います。
実際使用した痕跡があまりなく、清掃代もかかりませんでした。
管理会社に相談ベースで連絡
再募集はまた元の価格からスタートしましたが、３ヵ月後には２回目の入居者が決まった価格の2,000円引き。
それでも反応がないので先日4,000円の値引きをお願いしました。
管理会社に決まらないのは原因があるか尋ねたところ、最近は古家物件の人気がないということでした。
古家でも決まりやすいのは外装も綺麗とか、しっかりした駐車場が付いているという条件だそうです。
その点では私の物件は内装はある程度綺麗で内装も少しおしゃれっぽくしてるけど外は古家。
そして一番の誤算はある予定だった駐車場がない・・・。
車がなくても入居付けはできる地域ですが、狭い団地の中でバスもないとなると不利になってきます。
やっぱり利便性は大事ですね。
他のお仲間も苦労してるんですか？って聞いたらはい・・・と返事があったので、私もなんとなく感じていた最近の傾向をハッキリと自覚してしまいました。
古家不動産投資は以前より厳しくなってきた！？
前はあまり投資する人も少なかった古家投資ですが、最近は投資人口も増えたようで良い物件に出会える確率が少なくなったように感じます。
加えて不動産価格の上昇、資材価格の高騰などで投資金額が増え期待できる利回りは減少傾向です。
肝心な入居者も人口減で空き家が増えるという予測がされています。
もちろん人がいる限り住む場所は必要なので０にはなりませんが、物件選びや出口戦略をさらに見極めていく必要がありそう。
他の仲間の情報を聞いていても入居付けがスムーズにいっていない家もあります。
古家の需要が落ちている！？というのは何となく感じていましたが、管理会社に言われるとやっぱりか～と思ってしまいました。
私の目標としては5軒以上所有して青色申告で65万円の税金控除を受けることでしたが、次の１軒に出会える自信が最近はありません。
それより４軒をしっかり出口まで回して、株や債券などで運用していったほうがいいのではないかと考えるようになりました。
正社員の仕事をやめてしまったことや50代という年齢で大きな失敗ができないということも大きな要因ですかね。
まずは入居者を決めて早く回収すること
投資金額440万円をまず回収しなければ出口が見えてきません。
家賃収入で回収してしまえたら、売却した価格分がプラスです。
家賃を下げて決まらないとなると現地不動産屋巡りやジモティに掲載するなどが考えられます。
仲間は不動産屋巡りを必ずやる人もいます。
私も過去に１度だけやったことはあって、エイブルさんが取り扱いやすい物件だったのかいろいろ案内してくれて決まりました。
不動産投資とは言いますが実際は事業みたいなもの。
私も性根を入れて取り組まないといけませんね。
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