昨年11月から空き家の物件が１軒あります。
遠方にある物件で定職が定まったら行かなきゃな～と思っていました。
春の繁忙期も過ぎ夏に突入だと言うのに未だに空き家。
このままではあっという間に１年になってしまいます。
重い腰をようやく上げて、不動産仲介業者を回ってみました。
せっかく行くので物件のある地域の古家購入ツアーにも参加しました。
参加者との交流で情報収集や入居者付けの相談もできましたよ。
仲間がいる！と思えるのは心強いです。
９カ月決まらない中古戸建住宅
決まらない中古戸建て住宅は関西の主要都市にあります。
購入してすぐ入居者が決まったのですが、10ヵ月で退去。
９ヵ月ぶりの昨年の７月ようやく決まった！と思ったら４ヵ月で退去・・・。
それからは空き家です。
敷金、礼金０の物件ですが１年以内の退去には２ヶ月の違約金を設けています。
それを払っても退去するなんて( ;∀;)
2LDK、居住スペースが50㎡ないくらいの小さな戸建住宅。
外はぼろいですが、中はデザインリフォームを施して綺麗にしています。
最初すぐ決まったのは軽自動車の駐車スペース付で募集したから。
家の前にスペースがあり、周りの人も停めているから問題ないと考えていました。
ところが最初の入居者が近所の方に注意をされ、近隣の駐車場を借りていたことが判明。
購入時の書類を確認すると、確かに半分は「共有の土地」と書いてありました。
回りは停めてるじゃん！って言いたいですが、もめて入居者が入った時に嫌がらせをされちゃ困るし・・・。
そんなわけで今は当初より家賃を下げて募集をかけています。
業者４社営業周り
お仲間のアドバイスを聞いて、２社は過去客付けをしてくれた業者を覗いてみました。
結構、塩対応されることもあるそうですがそんなこともなく、１社は座っていろいろアドバイスをいただきました。
（おまんじゅうが効いたのか！？）
あと物件のある駅近で「よく決めてくれる仲介業者」と地元の方に聞いたので訪れたのと、１社は全国でよく名前を聞く有名なエイブルさん。
かつて１ルームマンションを持っていた時に１度だけ不動産業者を回ったことがあるのですが、そのときエイブルさんがめちゃくちゃ動いてくれました！
地域にもよると思いますがその時の良い印象がありました。
あと本当かどうかわかりませんが、不動産業者が見れるレインズを見れないらしく独自のネットワークがあるらしい！？
ただ残念ながらお留守だったのでポスティングだけさせてもらいました。
仲介不動産業者からのアドバイス
お話をしっかり聞いてくれた業者からのアドバイスは３つ。
①家賃を下げる
家賃の基準はあくまでも周りの募集状況。
駐車場ありきの地域だそうで、近隣で借りると10,000円程度かかります。
それを考慮して周りの物件の募集を見ると、５分程度離れたマンション、同じ2LDK。
駐車場付きでも私の物件より安い価格で募集中です。
その物件の家賃に合わせるとなると今の募集より15,000円程度は下げないといけない、ということになります。
内装の違いや間取りはちらっと見た感じ私の物件の方が良いとは思いましたが、車ありで15,000円も安かったら難しいですよね・・・。
②初期費用を大家持ちにする
私の物件は敷金・礼金ゼロですが、それでも借りる人は初期費用として約20万円程度かかります。
かかる費用は以下のとおり
・火災保険代
・鍵交換代
・退去後清掃費用
・賃貸保証会社加入費用
・仲介手数料
・１ヶ月分の家賃
例えば、仲介手数料以外を大家持ちにして、退去後清掃費用は後払いOKにするという話をされました。
ただこちらの物件、一人目も二人目も短期で退去した実績があり、同じように退去されるとこちらが損になる( ；∀；)
そしたら短期解約の条件を変えたら良いと。
今は１年以内の退去は２ヶ月、２年以内の退去は１ヶ月分を支払うことを条件としています。
いらん費用はないほうがいいけど、初期費用はあくまでも最初だけ。
効果あるのか～と私は思いますが、この初期費用がなくて引っ越しが出来ないという人がいるそう。
どうしても引っ越しをしないといけないけど引っ越せない、そんな方に需要があるらしい。
③仲介業者への手数料アップ
不動産業者への仲介手数料をアップすることはよく大家さん同士で聞く対策です。
私はずっと広告料ということで２ヶ月払っています。
お仲間も期間限定で３ヵ月にしてると話していました。
不動産屋さんとしては、たくさん仲介手数料を支払う物件に関してはがんばらなきゃいけない！というプレッシャーがかかるそうです。
私的には人参ぶら下げられたら・・・というイメージですが(;^ω^)
対応は管理会社にまずは相談してみる
いろいろ不動産屋さんに教えてもらって、私は初期費用を一部大家持ちにする、というのがいいような気がしました。
家賃を下げてしまうと投資の回収が遅れてしまいます。
仲介手数料を増やすというのも入居者にはうまみがない。
投資仲間は大家が３ヵ月持って入居者の仲介手数料を０円にすると言っていましたが・・・。
お願いしている管理会社さんに相談してみてはどうですか？ってことなんで、そうすることにします。
いつも不動産投資は投資じゃなくて不動産業だなって思います。
どちらかと言えば事業なんですよね～。
汗かかなくちゃ♪
コメント